부동산 계약서를 작성할 때,
"기본 양식만 있으면 되지 않을까?"
생각하기 쉽지만,
현실은 다릅니다.
특히 부동산 거래에서는
작은 오해 하나가
소송으로 번지기도 합니다.
그래서 오늘은,
부동산 계약서에
꼭 넣어야 할 특약사항 10가지를
정리해서 소개할게요!
부동산 계약서 특약사항이 중요한 이유
▶ 계약서 기본 문구만으로는 모든 상황을 커버할 수 없습니다.
▶ 거래 당사자 간 '구두 합의'는 나중에 분쟁 소지가 큽니다.
▶ 특약사항은 '추가 안전장치'로 작용합니다.
▶ 명확한 문구는 분쟁 발생 시 "법적 근거"가 됩니다.
부동산 계약서에 꼭 넣어야 할 특약사항 10가지
1. 잔금 지급 시기와 방법 명시
- 잔금 지급일과 장소를 구체적으로 명시하세요.
- 이체인지, 수표인지, 방식까지 명확하게!
▶ 예시: "잔금은 ○○은행 계좌로 송금하는 것을 원칙으로 한다."
2. 소유권 이전 및 인도 시점 명시
- 언제 소유권 이전이 이뤄지는지,
- 부동산 인도일은 언제인지 명시합니다.
▶ 예시:"잔금일에 소유권 이전등기 및 부동산 인도 완료."
3. 권리관계 말소 책임
- 근저당권, 가압류 등 권리관계 말소를 매도인이 책임지는지 반드시 명시해야 합니다.
▶ 예시: "잔금 수령과 동시에 모든 근저당권 및 가압류를 말소 완료한다."
4. 하자 발생 시 책임 범위 명시
- 누수, 결로, 하자 발견 시 누구 책임인지 분명히 해야 합니다.
▶ 예시: "잔금 지급 전 발견된 하자는 매도인이 수리 후 인도한다."
5. 세입자 인도 및 퇴거 조건
- 전세나 월세 세입자가 있는 경우, 퇴거일과 인도 조건을 명확히 합시다.
▶ 예시: "잔금일까지 세입자 전출 완료, 인도 책임은 매도인에게 있다."
6. 위약금 및 해제 조건
- 계약 위반 시 위약금은 어떻게 되는지 명시하세요.
▶ 예시: "매수인이 계약불이행 시 계약금 포기, 매도인이 계약불이행 시 계약금 배액 반환."
7. 부동산 인도 시 부속물 포함 여부
- 붙박이장, 에어컨, 조명기구 등 부속물 포함 여부를 확실히 하세요.
▶ 예시: "붙박이장, 시스템에어컨 포함하여 인도한다."
8. 등기비용 및 취득세 부담 주체
- 누가 등기비용, 취득세를 부담할지 명시합니다.
▶ 예시: "등기 비용은 매수인이 부담, 취득세는 매수인이 납부한다."
9. 취소 및 해제 가능 상황 규정
- 천재지변, 행정처분 등 불가피한 상황에서 계약 해제 조건을 정합니다.
▶ 예시: "국가 재난 등 불가항력 사유 발생 시 계약은 자동 해제되며, 계약금 전액 반환한다."
10. 대출 불가 시 처리 방법
- 매수인이 대출을 전제로 계약했을 경우, 대출 불가 시 어떻게 할지 명시합니다.
▶ 예시: "잔금일 전 대출 승인 거절 시 계약금 반환 및 계약 해제 가능."
위의 내용은 예시로 상호 협의하에 특약을 작성할 수 있습니다.
특약사항 작성 시 주의할 점
1. 문구는 구체적이고 명확하게
- "대충 알아서"라는 식은 금물!
- 구체적인 날짜, 금액, 방법까지 명확히 기재해야 합니다.
2. 구두 약속은 반드시 서면에 반영
- 나중에 "그때 그렇게 말했잖아"는 아무 소용 없습니다.
- 계약서에 없으면 인정받기 어렵습니다.
3. 분쟁 예방 차원에서 전문가 검토
- 변호사나 공인중개사의 검토를 받으면 더욱 안전합니다.
부동산 계약서 작성 시 기본 프로세스
▶ 기본 계약서 작성 → 특약사항 초안 준비 →양 당사자 합의 →계약서에 직접 기재 → 서명 및 날인
부동산 계약서의 특약사항은
*혹시 모를 분쟁을 예방하는
방패와 같습니다.
조금 귀찮더라도
나의 권리를 명확히 적어두고,
상대방과 충분히 합의하는 것.
이것이 훗날 큰 비용과
스트레스를 줄여주는
가장 현명한 방법입니다.
꼼꼼한 특약사항이
내 소중한 부동산 거래를
더욱 안전하게
지켜줄 것입니다.
다음 편에서는,
"부동산 계약 시 꼭 확인해야 할 체크리스트"를 준비할게요!