부동산 계약을 체결할 때,
계약서에는
흔히 "위약금" 조항이 포함됩니다.
하지만 막상 문제가 생기면
"위약금이 정확히 뭔가요?"
"계약금하고 다른가요?"
"상대방이 위약금을
더 요구하면 어떻게 하나요?"
이런 질문이 쏟아집니다.
오늘은
부동산 계약 위약금이란 무엇인지,
언제, 어떻게 적용되는지,
주의할 점은 무엇인지
차근차근 정리해 드리겠습니다.
부동산 계약 위약금이란?
위약금(違約金)이란, 계약 당사자 중 한쪽이 계약을 이행하지 않았을 때 상대방에게 지급하기로 약정한 금전적 보상입니다. 즉,
계약을 어겼을 때 손해배상의 일종으로 미리 정해둔 금액입니다.
▶ 계약 불이행에 대한 배상
▶ 손해 증명 없이 지급
▶ 사전 약정 필수
부동산 계약 위약금의 주요 종류
1. 계약금 포기 또는 배액배상
민법 제565조에 따르면,
- 매수인이 계약을 파기하면 계약금을 포기
- 매도인이 계약을 파기하면 계약금의 두 배를 반환해야 합니다.
이는 계약금이면서 동시에 위약금의 성격을 띱니다.
2. 별도 위약금 조항 설정
계약서에 "계약 불이행 시 계약금과 별도로 ○○%를 위약금으로 지급한다"는 조항을 넣을 수도 있습니다.
이 경우
- 계약금과 위약금은 별개로 인정되고,
- 추가 배상을 청구할 수 있습니다.
▶ 하지만 위약금 과다하면 감액 청구 가능 (민법 제398조)
위약금 발생 상황 정리
| 상황 | 적용되는 위약금 양식 |
| 매수인이 단순 변심으로 계약파기 | 계약금 포기 |
| 매도인이 다른 사람에게 팔고 싶어 계약 파기 | 계약금 배액 상환 |
| 계약서에 별도 위약금 명시 | 약정한 위약금 지급 |
| 귀책 사유로 추가 손해 발생 | 손해배상 별도 청구 가능 |
위약금 적용 시 주의할 점
1. "위약금" 조항이 계약서에 있어야 확실하다
구두 약속이나 관습만으로는 추가 위약금을 청구하기 어렵습니다. 반드시 계약서에 명시하세요.
2. 위약금 감액 가능성
위약금이 과도하게 높으면, 법원이 감액할 수 있습니다.
▶ 민법 제398조 2항: "부당히 과다한 경우 감액"
📌 예를 들어, 계약금 10%, 위약금 20% 추가 조항이면, 법원은 이를 감액해 줄 수 있습니다.
3. 손해가 위약금보다 클 경우
위약금이 정해져 있어도, 상대방의 귀책으로 막대한 손해가 발생했다면 별도의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 별도로 손해 발생을 입증해야 합니다.
실전 사례로 이해하기
사례 1 – 계약금 배액 반환으로 깔끔한 해제
매도인 이 씨는 계약 후 다른 매수인에게 더 높은 가격 제안을 받았습니다. 원매수인에게 계약금의 두 배를 지급하고 계약을 해제했습니다.
▶ 계약금 배액 반환만으로 마무리, 추가 위약금 없음.
사례 2 – 별도 위약금 조항에 따른 추가 배상
매수인 김 씨는 아파트 계약 후 갑자기 잔금을 지연했습니다. 계약서에는 "잔금 지연 시 계약금 외 10% 위약금 지급" 조항이 있었습니다. 매도인은 계약 해제 후 계약금 몰수 + 위약금 추가 청구를 통해 손해를 최소화했습니다.
▶ 명확한 조항 덕분에 추가 배상이 가능했어요.
부동산 계약 시 위약금 체크리스트
▶ 계약서에 "위약금 조항" 명시 여부 확인
▶ 위약금 수준이 과도하지 않은지 검토
▶ 계약금과 위약금이 별개인지 여부 확인
▶ 문제 발생 시 서면(내용증명)으로 통보
▶ 손해 발생 시 별도 입증 자료 확보
부동산 계약에서 위약금은
"혹시 모를 사고에 대비하는
안전장치"입니다.
하지만
무조건 위약금이 높다고
좋은 것도 아닙니다.
- 과도하면 감액될 수 있고,
- 애매하면 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다.
계약 전부터
위약금 조항을 꼼꼼히 확인하고,
명확한 기준을 세워두는 것.
이것이 결국
나를 보호하는 최고의 방법입니다.
다음 편에서는,
"부동산 계약 파기 사례 모음 (매도인/매수인 입장)"을 다루겠습니다!