부동산 거래에서 '특약'은
표준계약서의 빈틈을 채우는
맞춤형 안전장치입니다.
계약서 본문에 없는
세부 사항을 조율하거나,
예상할 수 있는
분쟁을 미리 예방하기 위해
필수적으로 활용됩니다.
하지만, 잘못된 특약은
오히려 갈등의 불씨가 될 수 있어요.
오늘은 특약 조항을 어떻게 작성하면 좋은지,
예시와 함께 주의사항까지
정리해 보겠습니다.
부동산 계약서 특약이란?
특약(特約)이란, 표준계약서에 없는 내용을 당사자 간 추가로 약속하여 계약서에 기재하는 것입니다.
주요 목적은
- 거래 조건을 구체화하고,
- 불확실성을 줄이며,
- 분쟁 발생 가능성을 최소화하는 데 있습니다.
특약은 계약의 일부로 간주되기 때문에 본 계약 조항만큼 강력한 법적 효력을 가집니다.
특약 조항 작성할 때 꼭 넣어야 하는 요소
특약을 작성할 때는 다음 3가지를 꼭 기억하세요.
1. 구체적이어야 한다.
모호한 표현은 분쟁의 원인이 됩니다.
예를 들어 '빠른 시일 내' 대신 '2025년 6월 30일까지'처럼 명확히!
2. 상호 간 서명 또는 날인
특약도 본 계약서처럼 양측이 직접 서명하거나 날인해야 합니다.
3. 법령이나 공서양속에 위반되지 않아야 한다.
불법적인 내용은 특약에 기재해도 무효가 됩니다.
특약 조항 작성 예시
아래에 실제로 많이 쓰이는 특약 예시를 소개할게요.
1. 잔금 전 대출 불가 시 계약 해제 조항
"본 계약은 매수인 A가 금융기관으로부터 대출 승인을 받을 것을 조건으로 하며, 만약 대출 불가 시 계약금은 전액 반환하고
본 계약은 무효로 한다."
☞ 왜 필요할까?
: 매수자가 대출이 거절될 경우, 계약금을 날리지 않고 계약을 안전하게 해지할 수 있습니다.
2. 잔금일까지 집 비워주기 특약
"매도인은 2025년 7월 30일까지
해당 부동산을 비우고,
주택 내 모든 동산을 정리하여 인도한다."
☞ 왜 필요할까?
: 잔금일에 입주하려는 매수자 입장에서 꼭 필요한 특약입니다.
3. 수리 의무 관련 특약
"매도인은 잔금 지급 전까지
누수, 배관, 전기 등의 기본 시설에 대한 수리를 완료하고, 정상 작동 상태로 인도한다."
☞ 왜 필요할까?
: 하자 있는 부동산을 인수받는 걸 방지할 수 있어요.
4. 전세 세입자 승계 관련 특약
"매수인은 매도인의 임대차 계약을 승계하며, 잔금일 기준 기존 임차인의 보증금과 임대 조건을 그대로 인수한다."
☞ 왜 필요할까?
: 전세 끼고 매수할 때, 임차인 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
특약 작성할 때 주의할 점
특약은 신중하게 작성해야 합니다. 잘못 기재하면 분쟁이 오히려 커질 수 있어요.
1. 법률 위반 주의
- 예를 들어 '중개보수 전액 매도자가 부담' 특약은, 법정 수수료 초과 요구가 될 수 있어 무효가 됩니다.
2. 이중 의미를 피하자
- '적절한 시기', '가능한 한' 등 애매한 표현은 분쟁의 원인!
3. 특약 간 충돌 방지
- 본 계약 조항과 특약 내용이 충돌하지 않도록 해야 합니다.
4. 상황별 대응책 명시
- 단순히 "대출 실패 시 계약 무효"가 아니라, "대출 실패 입증 서류 제출 시"로 구체적 기준을 정하면 좋습니다.
5. 추가 서류 첨부 필요시 명시
- 예: 감정평가서, 대출 심사 결과서 등
특약을 넣으면 무조건 안전할까?
특약을 넣는다고 무조건 안전한 건 아닙니다. 특약 자체가 법률에 위배되거나, 당사자간 인식이 다른 경우엔 특약 무효가 될 수도 있니다. 따라서, 법률 전문가(변호사나 공인중개사)의 조언을 받고 작성하면 분쟁 가능성을 훨씬 줄일 수 있습니다.
실전 사례로 이해하기
사례 1 – 특약 누락으로 분쟁
김 씨는 매도인에게 입주 전 누수 수리를 약속받았지만, 특약에 기재하지 않았습니다. 결국 잔금 이후 누수 문제가 발생해 손해를 입었지만, 서면 증거가 없어 보상받지 못했습니다.
☞ 말로 한 약속은 아무 소용이 없습니다.
사례 2 – 명확한 특약으로 분쟁 방지
박 씨는 계약서에 "2025년 7월 31일까지 집을 비운다"는 특약을 명확히 넣었습니다. 매도인이 늦장 부리자 특약을 근거로 위약금까지 청구할 수 있었습니다.
☞ 명확한 특약은 최고의 방패입니다.
부동산 계약서 작성 시,
특약 조항은 절대 대충 넘기면 안 되는 부분입니다.
조금 번거롭더라도
- 조건을 구체적으로 명시하고
- 서면으로 확실히 남기고
- 서명 또는 날인까지 완료해야
내 소중한 권리를 지킬 수 있습니다.
앞으로 계약서를 작성할 때는,
"혹시 빠진 특약은 없는지"
마지막까지 체크하는 습관을 들이세요!
다음 편에서는,
"부동산 계약 해제 방법과 주의할 점"에 대해 이어서 다뤄보겠습니다.