부동산 거래를 처음 하는 사람이라면
‘가계약’과 ‘본계약’이
어떻게 다른지 헷갈릴 수 있습니다.
"가계약은 했는데, 본계약은 또 뭘 해야 하나요?"
"가계약도 계약이면, 본계약은 왜 필요한 거죠?"
오늘은 이 질문에 대해
초보자도 쉽게 이해할 수 있도록,
본계약의 의미와 가계약과의 차이를
자세히 알아보겠습니다.
가계약에 대해서는
작성해 둔 글이 있으니
참고해 보세요~:)
본계약이란?
본계약(本契約은 말 그대로 최종적이고 확정적인 계약을 의미합니다. 모든 조건을 확정하고, 양 당사자가 서명 또는 날인하여 법적구속력이 완벽하게 발생하는 계약입니다. 부동산에서는 본계약서를 작성하고 계약금을 지급하면서 소유권 이전 절차를 준비하게 됩니다.
본계약 특징 요약
- 매매 조건 확정
- 양측 서명 및 날인
- 계약금 정식 지급
- 법적 구속력 완성
예시
- 매수자 A는 매도자 B와 아파트 매매 본계약을 체결하고, 계약금으로 매매대금의 10%를 지급했다. 이후 중도금, 잔금 스케줄에 따라 소유권 이전을 진행한다.
가계약과 본계약 차이
아래 표로 간단히 정리해 볼게요.
| 구분 | 가계약 | 본계약 |
| 성격 | 예약 또는 예비적 약정 | 최종 확정 계약 |
| 서면 작성 여부 | 구두 또는 간단 서면 가능 | 정식 계약서 작성 필수 |
| 계약금 | 소액 또는 일부 지급 | 본 계약금 지급 |
| 법적 구속력 | 합의 내용에 따라 달라짐 | 확실하게 발생 |
| 소유권 이전 준비 | 아직 준비 단계 | 본격 진행 |
요약하면, 가계약은 "약속"에 가깝고, 본계약은 "법적 책임이 확정된 거래"라고 볼 수 있습니다.
본계약이 필요한 이유
"가계약으로도 거래가 성립할 수 있다는데, 왜 굳이 본계약을 할까요?"
이유는 아주 간단합니다.
1. 거래 조건을 명확히 하기 위해
- 매매대금, 잔금일, 특약사항 등을 명확히 기록합니다.
2. 향후 분쟁을 예방하기 위해
- 말로만 합의하면 기억이 다를 수 있지만, 서면으로 남기면 법적 증거가 됩니다.
3. 금융기관 및 관공서 업무를 위해
- 대출, 잔금 지급, 소유권 이전 등에는 정식 계약서가 필수입니다.
4. 소유권 이전 준비를 위해
- 본계약이 체결되어야 등기 이전이나 세금 신고 절차를 진행할 수 있습니다.
본계약서에 포함되어야 할 주요 항목
본계약서에는 꼭 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다.
- 거래 대상 부동산의 정확한 표시 (주소, 대지권 등)
- 매매 대금 및 지급 일정 (계약금, 중도금, 잔금)
- 소유권 이전 시기
- 하자담보 책임
- 특약사항 (예: 잔금일 이전 집 비워주기, 대출 불가 시 계약 해제 등)
- 해약금 및 위약금 조항
- 중개수수료 지급 관련
본계약을 안 하면 어떻게 될까?
만약 가계약만 하고 본계약을 체결하지 않는다면 어떻게 될까요?
☞ 상황에 따라 다릅니다.
가계약이 사실상 본계약이라면
- 가계약 단계에서 이미 주요 조건(대금, 대상, 잔금일 등)을 확정했다면,
가계약 자체가 본계약 효력을 가질 수 있습니다.
☞ 이 경우에도 법적 책임이 발생합니다.
가계약이 단순 예약이라면
- 매매 조건이 구체적으로 확정되지 않았다면, 본계약 체결이 필요합니다.
- 만약 본계약 체결이 거부된다면 계약은 무효로 볼 수 있습니다.
본계약 체결 시 주의할 점
1. 계약서 문구를 꼼꼼히 검토하자
- 작은 문구 하나가 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다.
2. 특약사항을 명확히 기록하자
- 말로 합의한 것은 반드시 계약서에 써야 효력이 있습니다.
3. 계약금 지급 내역을 반드시 증빙하자
- 송금 영수증, 계좌이체 내역 등 확보
4. 중도금, 잔금 일정을 현실적으로 잡자
- 대출 일정, 이사 일정 등을 고려하여 무리 없는 스케줄로 설정
5. 공인중개사의 설명을 믿지 말고 직접 확인하자
- 공인중개사가 이야기한 내용도 반드시 계약서에 기재!
가계약이 "예비 약속"이라면,
본계약은
"법적 책임을 확정하는 서약"입니다.
따라서 본계약을 체결할 때는
단순한 서명 이상의 신중함이 필요합니다.
본계약서에 모든 조건을 명확히 기록하고,
꼼꼼하게 검토한 후 서명하는 것!
이것이 안전한 부동산 거래의 첫걸음입니다.
앞으로 집을 사고팔거나
전세를 구할 때,
가계약과 본계약의 차이를 제대로 이해하고
현명한 선택을 하시길 바랍니다.
다음 편에서는,
부동산 계약서 특약 조항 작성법 – 예시와 주의사항에 대해 알아보겠습니다!