부동산을 거래할 때,
계약서를 바로 쓰지 않고
가계약을 처리하는 경우가 많습니다.
특히 인기 있는 아파트나
급매물 같은 경우,
선점하기 위해서 계약서 작성 전
가계약 즉, 계약금의 일부를
지급하게 됩니다.
그런데 가계약이라는 게
과연 진짜 계약일까요?
또 가계약을 했다가
마음이 바뀌면 취소가 가능할까요?
오늘은
부동산거래 초보를 위한
가계약의 정의와 효력에 대해
쉽게 풀어보겠습니다.
가계약이란?
가계약(假契約)은 정식 계약을 하기 전에 일종의 예약처럼 맺는 계약입니다.
보통 구두로 약속하거나, 간단한 문서를 주고받으며, 소액의 계약금을 걸고 체결합니다.
가계약 특징 요약
- 정식 계약 전 단계
- 구두 또는 간이 서면 계약 가능
- 소액의 계약금 지급
- 향후 본계약 체결 예정
예시
- 매수자 A는 매도자 B에게 "이 아파트 꼭 사고 싶다"고 의사를 표시하고, 가계약금 100만 원을 계좌로 송금했다.
이후 3일 이내에 본계약을 체결하기로 했다.
가계약의 종류
가계약에도 형태에 따라 세 가지 정도의 유형으로 볼 수 있습니다.
| 유형 | 설명 | 효력 |
| 단순 예약 | 매매 의사 표시만 하고 계약 성립 아님 | 법적 구속력 없음 |
| 구체적 약정 | 중요한 조건 합의, 일정 금액 지급 | 법적 구속력 있음 |
| 사실상 본계약 | 주요 계약 조건 합의 + 계약금 수수 | 정식 계약과 동일하게 효력 발생 |
가계약이라고 무조건 가볍게 보면 안 됩니다.
어떤 내용까지 합의했는가에 따라 가계약의 법적 무게가 달라질 수 있습니다.
가계약의 법적 효력
가계약도 기본적으로 계약입니다. 즉, 계약의 본질적 요소(목적물, 가격 등)에 대해 합의가 이루어졌다면 법적으로 계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다.
계약 성립 3요건
- 당사자 합의 (누가 누구와 계약하는지)
- 목적물 특정 (어떤 부동산인지)
- 대금 합의 (가격은 얼마인지)
이 3가지만 명확하면, 별도의 정식 계약서를 쓰지 않았어도 계약은 성립합니다. 즉, 가계약이라도 효력이 발생할 수 있다는 것!
가계약을 취소하고 싶을 때는?
"가계약했는데 마음이 바뀌었어요. 취소할 수 있나요?"
상황에 따라 다릅니다. 구체적으로 나누어 볼게요.
1. 단순 예약 단계였다면 → 자유롭게 취소 가능
- 부동산, 가격, 조건 등이 구체적으로 정해지지 않았다면 법적 구속력이 약해 쉽게 취소할 수 있습니다.
2. 주요 조건을 구체적으로 합의했다면 → 계약 해제 책임 발생
- 가격, 대상 부동산, 잔금일 등을 합의하고 가계약금을 주고받았다면 이미 계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다.
- 이 경우 일방적 파기는 손해배상 책임이 따를 수 있습니다.
※ 중요한 팁
- **매수자(사는 사람)**가 파기하면 가계약금을 포기해야 합니다.
- **매도자(파는 사람)**가 파기하면 가계약금의 2배를 배상해야 합니다.
이 규칙은 부동산 거래의 관행이자, 민법(제565조 해약금)에 따른 것입니다.
가계약 체결 시 주의할 점
1. 주요 조건은 반드시 명확히 하자
- 매매대금, 잔금일, 이사날짜 등을 가계약서에 명시
2. 가계약서 작성 시 서면으로 남기자
- 문자, 이메일보다 '간단한 계약서' 형태로 작성하면 분쟁 시 입증이 유리합니다. 문자나 이메일을 보낼때도 주요조건을 구체적으로 합의해 계약서 형태로 작성해 보내야 입증이 유리합니다.
3. 가계약금 금액은 소액으로 설정하자
- 통상 본 계약 계약금의 10~20% 정도만 지급
4. 계약 취소 시 책임 범위를 명확히 하자
- ‘가계약은 정식 계약 전까지 자유롭게 취소할 수 있음’을 문서에 적어두면 분쟁 예방할 수도 있습니다.
체크리스트: 가계약 시 확인사항
▶ 대상 부동산이 정확히 특정됐는가?
▶ 가격, 지급 방식, 잔금일이 합의됐는가?
▶ 가계약 취소 시 책임 범위가 합의됐는가?
▶ 지급한 가계약금 증빙(영수증 등)을 받았는가?
실제 사례로 이해하기
사례 1 – 구두 가계약 후 파기
김 씨는 구두로 5억에 아파트 매수 가계약을 하고 50만 원을 송금했습니다.
3일 뒤 다른 집을 보고 마음이 바뀌어 가계약 파기를 요청했습니다.
▶ 이 경우, 구체적 계약 조건 합의가 부족해 법적 구속력이 약한 사례로 판단.
김 씨는 큰 문제 없이 가계약금을 포기하고 철회할 수 있었습니다.
사례 2 – 가계약서 작성 후 파기
박 씨는 가계약서에 잔금일, 중도금 조건까지 모두 적고 가계약금을 300만 원 걸었습니다.
하지만 매도자가 매매를 거절했습니다.
▶ 이 경우, 매도자가 가계약을 파기했으므로 박 씨는 가계약금의 2배인 600만 원을 돌려받을 수 있었습니다.
가계약은 ‘간단한 약속’처럼
느껴질 수 있지만,
법적으로는
실제 계약과 거의 비슷한 효력을
가질 수 있습니다.
가계약 후 24시간 이내에
취소하면 가계약금(계약금의 일부)도
돌려줘야 하고
취소도 가능하다고
알고 계신 분도 있지만
이는 어디에도 사례가 없는
내용입니다.
매물 경쟁이 치열한 시장에서는,
가계약도 신중히 체결해야
불필요한 손해를 막을 수 있습니다.
항상 "구두만으로 계약 성립될 수 있다",
"가계약금은 쉽게 돌려받을 수 없는 돈"
이 두 가지를 꼭 기억하세요.
다음 편에서는,
'본계약 체결 시 주의사항과 실수 방지법'에 대해 알아보겠습니다!