부동산 계약에서
자주 마주하는 용어 중 하나가
'위약금’과 ‘손해배상금’입니다.
처음 들으면 비슷해 보이지만,
의미도, 적용 방식도 전혀 다릅니다.
부동산 매매, 전월세 계약,
청약 취소, 명도 지연 등
다양한 상황에서
이 두 개념은 명확히 구분해야
분쟁을 예방할 수 있습니다.
오늘은 실전 예시를 바탕으로,
위약금과 손해배상금의
개념과 차이점을
쉽게 정리해 드릴게요.
누가 얼마를, 어떤 상황에서,
어떤 근거로 부담하게 되는지
핵심만 쏙쏙 짚어드립니다.
위약금이란?
위약금이란, 계약 당사자 중 한쪽이 계약을 이행하지 않을 경우를 대비해 미리 정해두는 벌금 성격의 금전적 책임입니다.
▶ 계약 단계에서 “어길 경우 얼마를 물겠다”고 사전에 약정하는 금액입니다.
▶ 실제 손해 발생 여부와 관계없이 약속만 어기면 무조건 지급해야 할 수 있습니다.
예시:
아파트 매매 계약에서 매수인이 계약금 10%를 걸고 계약 후, 잔금을 치르지 않고 일방적으로 계약을 파기한 경우
→ 계약서에 “계약 해제 시 계약금을 위약금으로 간주한다”는 특약이 있다면, 계약금 전액 몰수됩니다.
손해배상금이란?
손해배상금은 계약 불이행으로 인해 실제로 발생한 손해를 그 원인을 제공한 사람이 배상하는 것을 말합니다.
▶ 실제 손해가 발생했음을 입증해야 청구할 수 있습니다.
▶ 피해자가 받은 금전적 피해 또는 기회 손실 등을 기준으로 산정됩니다.
예시:
전세계약 종료일에 세입자가 집을 비워주지 않아 매수자가 입주하지 못하게 되어, 새로 계약한 전셋집 계약이 무산되고 위약금을 물게 된 경우
→ 세입자에게 실제로 손해 본 금액에 대해 손해배상청구가 가능합니다.
위약금 vs 손해배상금, 이렇게 다릅니다
| 구분 | 위약금 | 손해배상금 |
| 성격 | 벌금(벌칙) | 피해 회복 |
| 발생 시점 | 계약서 사전 약정 | 계약 위반 후 실제 손해 발생 |
| 입증 필요 여부 | 없음(약정만으로 청구 가능) | 있음(피해 금액 인증 필요) |
| 금액 산정 기준 | 계약서에 명시한 금액 | 실제 발생한 손해액 기준 |
| 예시 | 계약 해제 시 계약금 몰수 | 입주 지연으로 발생한 이사 비용 청구 |
계약서에서 위약금은 이렇게 명시합니다
부동산 매매계약서나 임대차계약서에는 위약금 조항이 보통 아래와 같이 들어갑니다.
“계약당사자 일방이 본 계약을 위반하여 해제하는 경우,위반한 자는 상대방에게 계약금 상당액의 위약금을 지급한다.”
이런 문장은 표준 계약서에 기본으로 포함되어 있지만, 계약 특성에 따라 금액을 별도로 설정할 수도 있습니다.
▶ 위약금은 “계약금 × 2배”, “계약금 10% 고정” 등으로 특약에서 변경 가능
실제 분쟁 사례로 보는 차이
사례 1: 계약금 포기 vs 손해배상 중복 청구
매수인이 계약을 포기하고 계약금을 날렸는데, 매도인이 추가로 “집값이 하락했다”며 손해배상도 요구한 경우
→ 일반적으로 위약금이 손해배상액의 예정으로 간주되므로 이중 청구는 인정되지 않습니다.
사례 2: 계약 해제 시 위약금 없이 손해배상 청구?
계약 해제 사유가 천재지변, 법령 변경 등 당사자 귀책이 아닌 경우
→ 위약금 조항이 있더라도 청구가 어려울 수 있고, 손해배상도 성립하지 않을 가능성이 있습니다.
위약금과 손해배상 조항, 실전 작성 팁
- 계약서에 명확히 표시
→ “계약 해제 시 계약금은 위약금으로 간주한다”는 문구 반드시 포함 - 손해배상은 특약으로 구체화 가능
→ “계약 불이행 시 이사비, 위약금 등 발생한 손해를 실제 금액 기준으로 청구할 수 있다”는 조항을 넣을 수 있습니다. - 위약금 조항 없는 경우
→ 위약금이 자동 발생하지 않습니다. 이 경우 실제 손해를 입증하여 손해배상 청구만 가능합니다. - 이중 보상 금지 원칙 이해하기
→ 위약금과 손해배상을 중복으로 청구할 수 없음 (단, 특약으로 구분한 경우 예외 있음)
실무에서 자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 계약서에 위약금 조항이 없으면 어떻게 되나요?
A. 위약금 조항이 없다면 계약을 위반하더라도 위약금은 자동으로 발생하지 않습니다. 이 경우, 상대방이 입은 실제 손해를 입증한 후 손해배상청구를 해야 합니다. 다만, 관행적으로 계약금의 몰수 또는 배액반환이 적용되는 경우도 있어, 실무에서는 계약 전 반드시 서면으로 위약 조항을 명시하는 것이 안전합니다.
Q2. 계약 해제를 했는데, 위약금 말고 손해도 발생했다면?
A. 일반적으로 위약금은 ‘손해배상의 예정’으로 간주되므로, 위약금과 별도로 손해배상은 중복 청구가 불가합니다. 하지만 계약서 특약에서 “위약금과 별도로 실제 손해가 있을 경우 손해배상도 청구할 수 있다”는 문구가 있다면 예외적으로 인정될 수 있습니다.
Q3. 임대차 계약에서도 위약금이 발생할 수 있나요?
A. 물론입니다. 전세계약, 월세계약에서도 계약기간 중 일방적인 해지가 있을 경우, 계약서에 명시된 위약금 조항에 따라 위약금 청구가 가능합니다. 특히 임차인이 중도 퇴거할 경우, 임대인이 입은 공실 손해 등을 두고 분쟁이 발생하기 쉬우므로 사전에 명확히 정해두는 것이 중요합니다.
위약금과 손해배상금은 비슷해 보이지만 완전히 다른 개념입니다.
부동산 계약서를 쓸 때, 이 두 용어가 어떻게 작동하는지 알면 불필요한 오해나 금전적 손실을 예방할 수 있어요.
위약금은 ‘벌칙’, 손해배상은 ‘피해 보상’입니다.
계약서에 명확히 써두는 것이 나중의 분쟁을 줄이는 가장 좋은 방법입니다.