부동산 거래는 계약서를
쓰는 순간부터 법적 효력이 발생합니다.
계약서에 따라 수억 원의 돈이 오가고,
작은 조항 하나가 수년간 소송으로
이어질 수도 있죠.
그런데도 많은 사람들이
계약서를 ‘대충’ 씁니다.
특히 특약사항은 건너뛰거나,
말로만 약속하고
계약서에 명시하지 않는 경우가 많습니다.
오늘은 부동산 계약서 작성에서
가장 중요하면서도 자주 간과되는
‘특약사항’에 대해 쉽게 풀어드릴게요.
특약사항이란 무엇인가요?
부동산 매매계약서에는 표준 계약 조항이 기본적으로 들어 있습니다. 예를 들어 계약금, 잔금, 중도금, 소유권 이전 시기 등은 어디서 계약하든 비슷하죠. 하지만 모든 부동산이 똑같은 상황은 아닙니다.
특약사항은 이런 개별 사정, 협의사항을 문서로 명확하게 기록하는 공간입니다.
즉, 양 당사자가 구두로 한 약속을 법적으로 효력이 있는 문장으로 남기는 것이라고 볼 수 있습니다.
✔️ 특약은 계약서 내에서 표준 조항과 동일한 법적 효력을 가지며,
✔️ 명시되지 않은 구두 약속은 나중에 증명하기 어렵습니다.
특약사항이 중요한 이유
- 분쟁 예방
특약이 없으면 해석의 여지가 생깁니다. “그때는 그렇게 말했잖아요”라고 주장해도 상대는 “기억 안 납니다” 할 수 있죠. - 책임 소재 명확화
누가 세금 부담을 할지, 잔금 전에 하자를 누가 고칠지 등을 명확히 해야 책임을 물을 수 있습니다.
불이행 시 법적 대응 가능
특약은 계약 조건이므로 이행하지 않으면 손해배상 청구 등의 법적 조치를 취할 수 있습니다.
자주 쓰이는 특약 예시
다음은 실전에서 자주 등장하는 특약 문장들입니다. 자신의 거래 상황에 맞게 수정해서 활용하세요.
1. 잔금과 동시에 근저당 말소
“본 매매물건에 설정된 근저당권은 매도인이 잔금 지급과 동시에 말소하며, 말소에 필요한 서류 일체를 제공한다.”
→ 근저당이 잔금 지급 후에도 말소되지 않는 상황을 막기 위한 필수 특약입니다.
2. 입주 및 명도 조건 명확히
“세입자의 이사일은 2025년 8월 31일로, 매수인은 해당 일자 이후 명도 받기로 한다. 명도 지연 시 매도인은 1일당 10만 원의 지체상금을 지급한다.”
→ 점유자가 있는 매물은 ‘언제’ 인도받을 수 있는지를 명확히 적어야 합니다.
→ 명도 지연에 대한 페널티 조항도 함께 기재하는 것이 좋습니다.
3. 하자 보수 관련
“현재 누수로 인한 하자가 존재하며, 매도인은 잔금 지급 전까지 이를 수리 완료 후 인도하며, 완료되지 않을 시 매수인은 수리비를 공제하고 잔금을 지급할 수 있다.”
→ 미리 발견된 하자는 ‘누가’, ‘언제까지’, ‘어떻게’ 처리할 것인지 구체적으로 적습니다.
4. 붙박이 가구 및 가전 포함 여부
“에어컨 3대, 붙박이장, 식기세척기 등은 매매 대금에 포함되며, 잔금일에 함께 인도하기로 한다.”
→ 무엇이 포함되고 빠지는지 명시하지 않으면, 잔금일에 집이 텅 빈 상태로 남을 수도 있습니다.
5. 취득세 등 세금 관련 합의
“잔금일 기준 미납된 재산세, 관리비 등은 매도인이 정산하며, 취득세 등 매수인의 고유 세금은 매수인이 부담한다.”
→ 세금은 ‘누가 언제까지 부담하는지’ 불분명할 경우 갈등의 원인이 됩니다.
주의할 점
구두 약속은 무효가 될 수 있다
→ 계약 전 “잔금 치르면 세입자 바로 나갑니다”라는 말을 들었다고요?
→ 계약서 특약란에 반드시 기재하세요. 그렇지 않으면 강제할 수 없습니다.
특약은 구체적으로 써야 한다
→ “매도인이 하자 수리 예정” 이렇게만 쓰면, 무엇을 언제까지 어떻게 수리하는지 애매합니다.
→ 구체적인 기한, 방식, 책임 주체까지 명확히 해야 법적 효력을 가집니다.
법적 해석상 ‘표준 조항보다 특약이 우선’
→ 특약은 맞춤형 조항으로, 계약서에 포함된 기본 내용보다 우선 적용될 수 있습니다.
→ 따라서 특약은 신중하게, 전문 중개사 혹은 법률가의 조언을 받아 작성하는 것도 좋은 방법입니다.
특약 작성 체크리스트
| 항목 | 체크 포인트 |
| 작성 위치 | 계약서 특약란 또는 별지 첨부 |
| 문장 형태 | '누가, 무엇을, 언제까지, 어떻게'식으로 구체화 |
| 서명 필수 여부 | 계약서와 함께 날인 또는 서명 필요 |
| 분쟁 대비 | 상대방과 문서 교환시 복사본 보관 |
| 명확한 기한 설정 | '기한 미준수 시 불이익 조항'명시 추천 |
부동산 계약에서 특약은
단순한 부속사항이 아닙니다.
불확실성을 명확하게 바꾸는 핵심 도구이며,
‘안전한 거래의 열쇠’입니다.
특약을 제대로 작성하고,
계약서에 명시해 두는 것만으로도
수천만 원의 손해를 예방할 수 있습니다.
특약은 거래의 디테일을 지키는 ‘마지막 방어선’입니다.
직접 작성이 어렵다면 중개인에게 반드시 문서화 요청을 하세요.