부동산을 계약할 때
공인중개사가 권리분석을
해 주는데요.
계약 당사자도 최소한의
권리 구조를 알고
진행하면 좋습니다.
오늘은 부동산 거래에서
반드시 체크해야 할
권리분석의 핵심과
초보자도 쉽게 이해할 수 있도록
실전 사례 중심으로
설명드릴게요.
권리분석이란?
‘권리분석’이란, 말 그대로 해당 부동산에 누가 어떤 권리를 가지고 있는지 분석하는 것을 의미합니다.
눈에 보이지 않지만, 부동산에는 다양한 권리들이 얽혀 있을 수 있습니다.
- 소유자가 누구인지
- 은행이 근저당권을 설정해 놓았는지
- 세입자가 대항력을 갖고 있는지
- 다른 채권자에게 가압류가 걸려있는지
이런 정보는 모두 ‘등기부등본’과 실제 현황’을 통해 확인할 수 있어요. 이 과정을 소홀히 하면, 사기, 경매, 보증금 손실 등 다양한 문제가 발생할 수 있습니다.
권리분석의 기본 3단계
1. 등기부등본 확인 – 부동산의 주민등록등본
부동산의 공식 신분증이자 이력서 역할을 하는 문서가 바로 등기부등본입니다.
등기부등본은 크게 3 부분으로 구성되어 있어요.
- 표제부: 부동산의 기본 정보 (주소, 구조, 면적 등)
- 갑구: 소유권과 관련된 사항 (소유자, 가압류, 소유권 이전 등)
- 을구: 소유권 이외의 권리 (근저당권, 전세권, 지상권 등)
▶ 반드시 최신본으로 확인할 것!
등기부등본은 하루에도 여러 번 변동이 생길 수 있어요.
따라서 계약 직전에도 한 번 더 열람하는 게 안전합니다.
2. 전입세대 열람 및 확정일자 – 세입자 권리 확인하기
세입자가 있는 주택의 경우, 그 세입자가 갖는 권리를 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이라고 합니다.
이 두 가지는 전입신고와 확정일자 유무에 따라 결정돼요.
- 전입신고 + 확정일자 = 대항력 + 우선변제권
이 조합을 갖춘 세입자는 매수인보다 강한 권리를 가질 수 있어요.
즉, 매수인이 아무리 집을 샀다고 해도 세입자가 먼저 보증금을 받을 수 있고, 계속 살 수도 있다는 뜻입니다.
▶ 주민센터에서 ‘전입세대 열람원’을 떼면 세대주가 누구인지 확인할 수 있어요.
이걸로 현재 거주자가 누구인지 파악하고, 확정일자 유무도 확인해야 합니다.
3. 실제 점유 여부 – 현장 방문은 필수
서류상으로 아무리 권리문제가 없더라도, 현장에서 확인되지 않으면 불안 요소가 남습니다.
특히 다음과 같은 경우에는 반드시 현장 점검이 필요합니다.
- 세입자가 계약 기간이 남아 있어 인도받기 어려운 경우
- 서류에는 없지만 실제 거주자가 따로 있는 경우
- 상속이나 채권 문제로 점유자가 바뀐 경우
▶ 최소한 계약 전에 현장에 한 번 방문해서 실제 거주자가 누구인지, 명도는 언제 가능한지 꼭 확인하세요.
실전 사례로 보는 권리분석 중요성
사례 1. 근저당권이 남아있는 부동산
3억 원짜리 아파트를 매수하려는 A 씨는 등기부등본을 열람했는데, 을구에 근저당권 2억 5천만 원이 설정돼 있었습니다.
매도자는 “잔금 받으면 곧 말소하겠다”라고 이야기했지만, 그 약속이 지켜지지 않아 결국 경매가 진행되었고, A 씨는 집을 넘겨받지도 못하고 계약금만 날렸습니다.
해결책: 계약서에 “잔금과 동시에 근저당권 말소” 특약을 명확히 기재해야 합니다.
사례 2. 세입자의 대항력
B 씨는 2억 원짜리 빌라를 매수했는데, 세입자가 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 상태였습니다.
세입자의 보증금은 7천만 원이었고, 전세 계약 기간도 8개월이 남아 있었습니다.
문제는, 잔금을 치르고도 세입자가 집을 비워주지 않아 명도소송까지 진행해야 했고, 결과적으로 인도받는 데 6개월이나 걸렸습니다.
해결책: 세입자의 계약 기간, 이사 여부, 보증금 반환 계획 등을 사전에 정확히 파악하고, 계약서에 인도 시점 명기 필요.
사례 3. 점유자의 정체불명
C 씨는 경매를 통해 아파트를 낙찰받았지만, 막상 가보니 낯선 사람이 살고 있었습니다.
등기에도 없고 전입신고도 되어 있지 않았지만, 그 사람은 과거 세입자의 친척으로, 사실상 무단 점유 중이었던 것이죠.
결국 명도소송으로 이어졌고, 입주까지 1년이 걸렸습니다.
해결책: 실제 점유자는 등기부에 나타나지 않을 수 있음.
→ 임장 시 꼭 현장을 직접 보고, 주변 사람에게 거주자에 대한 정보도 물어보는 것이 좋습니다.
초보자를 위한 권리분석 체크리스트
| 항목 | 확인방법 | 체크 포인트 |
| 등기부등본 | 정부24, 등기소 | 갑구/을구 권리관계 분석 |
| 소유자 | 갑구 | 실소유자와 매도자 일치 여부 |
| 근저당권 | 을구 | 말소 조건 특약 필요 여부 |
| 전입세대 | 주민센터 | 세입자 전입신고 여부 |
| 확정일자 | 임대차 계약서/주민센터 | 우선변제권 판단 기중 |
| 점유 확인 | 임장(세대방문) | 실제 거주자 누구인지 확인 |
| 특약사항 | 계약서 | 말소, 인도, 하자 등 명확히 기재 |
부동산 계약 전 권리분석 체크리스트
▶ 등기부등본 갑구·을구 꼼꼼히 확인
▶ 세입자 존재 여부 및 보증금 유무 확인
▶ 근저당권/가압류 등 말소 조건 특약 삽입
▶ 임차인 인도 가능 시점 명확히 확인
▶ 계약 직전 등기·점유 상황 다시 한번 체크
권리분석은 복잡해 보이지만
핵심은 단순합니다.
"누가 이 부동산에
어떤 권리를 갖고 있는가?"
이 한 문장만 기억하면,
필요한 정보가 무엇인지 방향이
잡힙니다.
실제 등기부등본을
한두 번만 열람해 보면,
금방 익숙해져요.